Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości i prognozy na rok 2017
Rynek nieruchomości w Polsce w ciągu ostatnich 2-3 lat wszedł w fazę aktywnego rozwoju. W okresie od stycznia do grudnia 2016 r. deweloperzy wprowadzili na rynek ponad 65 tys. nowych mieszkań, co w porównaniu z poprzednim rokiem 2015 stanowi 25-procentowy wzrost. Aktualnie sytuacja na rynku nieruchomości jest ustabilizowana i analitycy nie przewidują już tak spektakularnych wyników sprzedażowych jak w poprzednim roku. Specjaliści prognozują, że końcówka 2017 i początek 2018 r., kiedy dojdzie do wzrostu stóp procentowych, spowoduje spadek popytu na mieszkania. Wzrosną raty kredytów i obniży się zdolność kredytowa Polaków, co znacznie wpłynie na odpływ klientów z rynku pierwotnego. W ostatnich kilku latach Polacy chętniej kupowali mieszkania od deweloperów niż lokale z rynku wtórnego (jeszcze w 2010 r. mieszkania deweloperskie stanowiły ok. 35%, dziś to już 55%). Do takiego stanu rzeczy przyczyniły się m.in. stabilne ceny mieszkań. Ewentualne wzrosty cenowe w ostatnich latach mieściły się w granicach 200-300 zł z 1 mkw. Znaczący wzrost stawek wśród największych rynków mieszkaniowych odnotowano jedynie w Gdańsku, gdzie lokale sprzedaje się o 14% drożej w porównaniu z rokiem 2015. Na zwiększającą się sprzedaż lokali z pierwszej ręki wpływa również rosnąca siła nabywcza Polaków. Jeszcze 10 lat temu w Warszawie z przeciętnych zarobków można było kupić 0,37 mkw. własnego mieszkania. Dziś można nabyć już 0,55 mkw. Taniejące kredyty i rekordowo niskie stopy procentowe (stopa procentowa na poziomie 1,5%) to również przyczynek do wzrostu zainteresowania nowymi mieszkaniami. Wysoki popyt na deweloperskie lokale wykreował również program MDM, który aż do jesieni 2015 r. dotyczył tylko rynku pierwotnego.
Mieszkania w Gdańsku – dlaczego rynek jest interesujący?
W 2015 r. na gdańskim rynku nieruchomości sprzedano łącznie ponad 7 tys. nowych mieszkań. Dobra passa utrzymywała się też w roku 2016. Nowe „M” znajdujące się blisko morza cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów, którzy kupują mieszkania pod wynajem krótko- lub długoterminowy. Główne Miasto to miejsce chętnie odwiedzane i zamieszkiwane przez turystów. Oferta gotowych już mieszkań od deweloperów z Gdańska znika szybko i jak się okazuje zaledwie co 10 lokum w sprzedaży to mieszkanie z projektów już zrealizowanych. Trójmiasto znajduje się na I. miejscu wśród aglomeracji o największej skali rynku i wyprzedza pod tym względem stolicę o 11,5%. W latach 2013-2014 rozpoczęto w Trójmieście szereg inwestycji, które przyspieszyły rozwój rynku nieruchomości. W I. kwartale 2013 r. na klientów czekało prawie 2,4 tys. gotowych mieszkań. W I. połowie 2016 r. było już ich tylko nieco ponad 560. Aglomeracja jako jedyna w Polsce od czasu boomu sprzedażowego mieszkań, tj. od połowy 2013 r. sprzedaje mieszkania w wyższych cenach. W innych miastach nie obserwuje się tendencji wzrostowej (jeśli ceny szły w górę, to tylko przy wybranych projektach). Od 2015 r. ceny w Gdańsku wzrosły o 14%. W roku 2013 1 mkw. na rynku pierwotnym kosztował ok. 6 tys. zł. Obecnie ceny sięgają prawie 6,8 tys. zł. Gdańsk znajduje się w pierwszej czwórce najdroższych polskich miast po Warszawie, Krakowie i Poznaniu. W lutym 2017 r. średnia cena dla nowych mieszkań w Gdańsku o metrażu do 38 mkw. wynosiła 7455 zł, dla mieszkań między 38 a 60 mkw. – 6153 zł, a dla lokali o powierzchni od 60 do 90 mkw. – 6266 zł. Jak widać z podanego zestawienia najdroższe są mieszkania o najmniejszym oraz największym metrażu. Najkorzystniejsze ceny za 1 mkw. dotyczą 2-3-pokojowych lokali o powierzchni do 60 mkw.
Metraż gdańskich mieszkań – brakuje małych lokali
Wśród nowych mieszkań w Gdańsku, tak jak i w pozostałych miastach Polski, w roku 2015 klienci kupili najwięcej lokali o metrażu od 40,1 mkw. do 60 mkw. W II. kwartale 2016 r. ½ wszystkich sprzedanych lokali w Gdańsku mieściła się w przedziale metrażowym od 60,01 do 80 mkw. Na gdańskim rynku brakuje jednak kawalerek i małych lokali do 40 mkw. Deweloperzy w Gdańsku przy kolejnych projektach będą uwzględniać więc zmieniające się potrzeby polskiego społeczeństwa. Przez ostatnie 10 lat liczba samotnie mieszkających Polaków zwiększyła się o prawie 820 tys. Spadł również wskaźnik przeciętnej liczby osób przypadającej na 1 mieszkanie, który wynosi 2,5 osoby/mieszkanie (14 lat temu – 3,03 osoby/mieszkanie).Prognozy na przyszłość wskazują, że deweloperzy będą działać prężnie tylko w 4-5 największych metropoliach, a klienci będą poszukiwać mniejszych lokali niż do tej pory. Nowymi mieszkaniami w Gdańsku http://www.polnord.pl/oferta/gdansk/ interesują się inwestorzy oraz osoby prywatne, którzy nabywają lokale pod wynajem krótko- lub długoterminowy i potrzebują małych „M”.
Mieszkania w Gdańsku – czy spadnie popyt?
Specjaliści analizujący rynek nieruchomości przewidują, że na zmiany w mieszkaniówce w kolejnych miesiącach 2017 r. wpłynie zaostrzenie warunków otrzymania kredytu, a w tym podniesienie wysokości wkładu własnego oraz ogólna zmiana polityki kredytowej. Niebagatelne znaczenie przypisuje się również wyczerpaniu środków z programu MDM. Klienci utracą dopłatę do wkładu własnego, co będzie czynnikiem powstrzymującym ich przed nabyciem własnego „M”. Deweloperzy w Gdańsku rozpoczynają jednak cały czas nowe inwestycje. Pozwala to sądzić, że klienci chcą kupować lokale w Głównym Mieście i że sytuacja na gdańskim rynku nieruchomości w ciągu najbliższego roku dramatycznie się nie zmieni.
W najbliższych miesiącach analitycy nie przewidują wzrostu cen nowych mieszkań. Prognozują, że sytuacja na rynku nieruchomości będzie stabilna, bez spektakularnych wyników, jak to miało miejsce w poprzednim roku.
